תמ"א 38 - תיקון 3

שלושה שינויים חשובים אשר נכנסו לאחרונה לתוקף בעניין תמ”א 38( להלן: תמ”א 38 או
התמ”א ( עשויים לאפשר את ביצוע הפרויקט גם ע”י פתרונות להתמודדות עם הדייר הסרבן וגם
ע”י הפיכת הפרויקט לכדאי ומשתלם יותר לכל הצדדים –

  • בחלק א’ של המאמר נסקור את תיקון מספר 3 לתמ”א 38( להלן: תיקון
    בחלק ב’ של המאמר נסקור את תיקון מספר 2 לחוק המקרקעין )חיזוק בתים משותפים מפני
    רעידות אדמההתשס”ח–2008 ( להלן: תיקון‏ 2 לחוק‏ה חיזוק)
    וכן נסקור חלק מתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין

תיקון מס’3 לתמ”א 38

תיקון 3 לתמ”א 38 אשר התקבל בתחילת שנת 2010 ,מאפשר הריסה של בניינים קיימים ובניית
בניינים חדשים תחתיהם, תוך ניצול מלוא הזכויות המוקנות מכוח תמ”א 38 .מדובר בתיקון אשר
מהווה מעין תוכנית חדשה בנוסף לתוכנית התמ”א המקורית. תיקון 3 לעומתו, אינו פורש תוכנית
חדשה אלא מתקן מספר סעיפים בתמ”א אולם מרחיב מאוד את האפשרויות הקיימות בתמ”א.

יש להדגיש – תיקון 3 חל על תמ”א 38 כולה, לרבות על תיקון 2,ויעודו הינו הגדלת הכדאיות
הכלכלית של עסקאות תמ”א 38 והחרבת התוכנית על מספר רב יותר של מבנים.

תיקון 3 מחיל הטבות משמעותיות, אשר העיקריות בהן יפורטו במאמר זה.

א. זכויות‏ בניה‏ מורחבות
במצב שקדם לתיקון 3 ,אפשרויות ההרחבה שעמדו בפני בעלי הדירות הסתכמו בתוספת
קומת מגורים אחת על גג הבניין. מלבד זאת, בכפוף לאפשרויות ההרחבה במגרש, ניתן
היה לבקש תוספות נוספות כגון 25 מ”ר לכל דירה )הכוללים ממ”ד( ומרפסות.
את חדרי יציאה לגג לעומת זאת היה על הדיירים או היזם לבקש מתוקף תוכנית בניין עיר
החלה.

לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 3 ,הוגדלו זכויות הבניה בצורה משמעותית עפ”י התמ”א–
· בניית 2 קומות נוספות בהיקף הבניין, לרבות התוספות אשר הוספו לבניין;
· בניית חלק מקומה על גבי הגג החדש שנוצר;
· הקלת הדרישות לביצוע הרחבות של עד 25 מ”ר לדירה;
· אפשרות לסגירת קומה מפולשת; ועוד.

ב. לא‏ עוד‏ הפרדה ‏בין‏ תב”ע‏ לתמ”א‏ בהיתרי‏ הבניה
בניגוד למצב אשר שרר טרם התיקון, היתר בניה שיתקבל כיום תוך ניצולן של כל זכויות
הבניה המוקנות עפ”י התמ”א, יתקבל מכוח התמ”א ולא מכוח תב”ע מקומית, גם
במקרים בהם קיימת חפיפה בין הזכויות המוענקות על פי התמ”א ועל פי התב”ע.

לשם המחשה נספר, כי עד היום עיריית תל אביב לא אפשרה, הלכה למעשה )מלבד מספר
מקרים נדירים( הוצאת היתר בניה מתוקף התמ”א בתחומי תוכנית לב העיר, אולם כיום
נראה כי כל היתר בניה שיוצא וינצל את זכויות הבניה המוקנות בתמ”א יצטרך להיות
היתר שהוצא על פי התמ”א.

לדבר שתי השלכות עיקריות:
ראשית, לא ניתן עוד לגבות היטלי השבחה ע”י הרשויות בעבור זכויות אלו.
שנית, אף רשויות המס לא תוכלנה לחייב במס שבח בגין זכויות אלו.

ג. הרחבת ‏תחולת התוכנית גם‏ על “מבנים קטנים
תיקון 3 שינה את דרך בחינת המבנה המועמד לפרויקט תמ”א 38 – בעבר הייתה התמ”א
חלה אך ורק על מבנים בני שתי קומות ובני 400  מ”ר לפחות. כיום, עלינו לבחון האם
התב”ע החלה על המגרש מאפשרת לבנות לפחות 400 מ”ר או שתי קומות, ודי בכך על
מנת שהתמ”א תחול על המגרש, אף אם המבנה הבנוי עליו קטן יותר.

חשוב לציין כי עדין יש לקבל חוות דעת של מהנדס לפיה למבנה הקיים דרוש חיזוק מפני
רעידות אדמה.

החשיבות הרבה של שינוי זה מתבטאת בין היתר בכך שהוא מאפשר לבצע פרויקט תמ”א
38 גם במגרשים אשר עד כה לא בוצעה בהם בניה )לגובה( משקולים כלכליים. על פי רב היטלי השבחה ומס שבח הגבוהים אשר חלו על המגרש

הפכו את הדבר לבלתי כדאי.כעת מגרשים רבים יכולים לקדם פרויקט תמ”א 38 על מגרשים מעין אילו.

ד. אפשרות ‏לניוד זכויות
אפשרות נוספת לניצול מיטבי יותר של זכויות הבניה המוענקת במסגרת תיקון 3 ,הינה
ניוד של זכויות בניה הניתנות עפ”י התמ”א למגרש אחר )באותה הרשות(.
כפי שניתן להבין, אפשרות זו כפופה למספר תנאים, בין היתר כי המגרש אליו מניידים
את הזכויות הינו מגרש ריק. ניוד הזכויות יתאפשר רק לאחר שהסתיימו עבודות החיזוק
במגרש ממנו מועברות הזכויות.
בחלק ב’ של המאמר נסקור את תיקון מספר 2 לחוק המקרקעין )חיזוק בתים משותפים מפני
רעידות אדמה(, התשס”ח–2008.

התקשרו עכשיו לבדיקת זכאות בבנין שלכם *6138  נשמח לענות על כל שאלה.