תהליך ייזום בפרויקט בנייה, ייזום פרויקטים למגורים

תהליך הייזום בפרויקט בניה

3.1 תהליך הייזום בפרויקט:

 

שלבים בתהליך הייזום:

  1. זיהוי צורך ולקוח.
  2. גיבוש מטרת הפרויקט.
  3. ניתוח בעלי עניין.
  4. איסוף מידע על הפרויקט.
  5. זיהוי גורמי סיכון ליוזמה.
  6. גיבוש חלופות ליישום המטרה.
  7. בחירת חלופה נבחרת
  8. גיבוש מסמך תכולה (פרוגרמה SOW – statement of work).
  9. כתיבה ואישור מסמך ייזום.

חשוב להבין שהתהליך מתקיים בסדר כרונולוגי אך בוודאי שישנם תהליכים נצטרך לבצע אותם בתהליך חוזר כפי שמצוין בתרשים כגון:

בבחינה של חלופה מסוימת בעלי העניין הם שונים ונדרש לנתח אותם, לדוגמא בשימור מבנה נבחן את הצרכים של מדור שימור ברשות המקומית, במידה והחלופה אינה כוללת מבנה לשימור בעל העניין הנ"ל אינו רלוונטי.

ממשק מנהל הפרויקט והיזם בתהליך הייזום

ההמלצה הראשונית הינה לשלב מנהל פרויקט מטעם היזם מוקדם ככל האפשר שילווה את התהליך וסייע בגיבושו. מנהל הפרויקט והיזם ייפגשו לפחות 3 פעמים ויקבלו החלטות בתהליך הייזום בכדי לגבש החלטה על קיומו של הפרויקט.

שלושת המפגשים החשובים בתהליך הייזום הינם:

  1. הסכמה על אפיון הלקוח הסופי והצורך שהפרויקט עונה לו במטרתו.
  2. הסכמה על חלופות ליישום הפרויקט – הן סוג החלופות והן הקריטריונים לקבלת החלטה, בשלב הזה אדריכל שנמנה על הפרויקט בהחלט נכון שיהיה שותף לתהליך.
  3. אישור מסמך היוזמה על כלל סעיפיו.

3.2 זיהוי צורך/הרעיון ומיהו הלקוח

השלב הראשוני של כל פרויקט הוא זיהוי שלושה מרכיבים חשובים בכדי לוודא שהיוזמה או הרעיון אכן נדרש. המרכיב הראשון הוא זיהוי ואפיון הלקוח הסופי, המרכיב השני הינו המטרה הכללית הנדרשת והשלישי הינו הערך המוסף שהפרויקט/תכולתו המרכזית אמורה ליצר ללקוח. בהינתן שלושת המרכיבים והנושא ברור יש לאפיין את כל אחד מהם בנפרד ולעומק.

אפיון הלקוח הסופי: הגדרת הלקוח הסופי היא אותו לקוח שמשלם או נהנה מתוצריו הסופיים של הפרויקט. יש להגדיר ולפלח היטב את הלקוח הסופי ולהבין את צרכיו בכל סוגי הפרויקטים. הלקוח הסופי מתאפיין בשכבה סוציואקונומית כזו או אחרת, גיל, מצב משפחתי, חינוך, תרבות, תחבורה ציבורית שנהוגה בשימוש אם בכלל, צרכי תרבות הפנאי, סטנדרט מגורים ועוד.

מטרת הפרויקט: מטרת העל של הפרויקט מגדירה את מהותו. יש לאפיין בשלב מוקדם את מטרת הפרויקט באופן כללי בכדי לאפשר חלופות שונות, לדוגמא: המטרה מבנה מגורים. מפעל ייצור, מרכז לוגיסטי, מרכז מסחרי ועוד.

יעדי הפרויקט: משמשים ל"תיאום ציפיות" בין היזם לבין הגוף  המבצע, מגדירים את הדרישות הפונקציונאליות מהפרויקט, מוצגים במונחים כמותיים הניתנים למדידה כגון כמות דירות או תאריך יעד לאכלוס, תוצרי הפרויקט הם הנכסים שיישארו אצל היזם לאחר סיום הפרויקט. כאמור בשלב זה התוצרים יוגשו באופן כללי. ניתן בשלב הזה לבצע פרוגרמה ראשונית של צרכים.

נשתדל בשלב הזה לא להעלות אילוצים תקציביים בכדי לאפשר חלופות המהוות הזדמנות גם ליוזמה משותפת (שילוב מספר יזמים לפרויקט).

נעדכן ונציין אילוצים שידועים כבר בשלב הזה, בעיה חוקית או תקן ידוע, אילוצים ארגוניים כגון חילופי מנכ"ל או מכירת חברה, אילוצים סביבתיים כגון מבנים לשימור וכדומה.

ערך מוסף: לדוגמא – פרויקט מגורים נדרש שייצור ערך מוסף ללקוח הסופי בכפוף למחיר שהיזם מתכנן לקבל עבור התוצר הסופי. במקרים בהם הערך המוסף נמדד בכסף ניתן לציין דוגמא לבית בין 4 חדרים באשדוד בשווי עלות של 950,000 ₪ ושווי מכירה צפוי של 1,200,000 ₪ מסמל ערך מוסף של 250,000 ₪ ללקוח הסופי.

ערך מוסף יכול להימדד בפרמטרים אחרים מלבד כסף במיוחד כאשר באים לדון על מבנים למפעלים או מבנים ציבוריים, לדוגמא ניתן למדוד ערך מוסף במטרים רבועים נוספים למפעל יצרני או למחסן, ניתן לסמן ערך מוסף במיקומו של גן ילדים קרוב לשכונת המגורים וללא חציית כבישים לרוב התושבים.

3.3 ניתוח בעלי עניין

נחלק את בעלי העניין בפרויקט בענף הבינוי לשני סוגים: הסוג הראשון הינו בעלי עניין מרכזיים והסוג השני הינו בעלי עניין נוספים.

בעלי עניין מרכזיים – הגדרה – בעלי עניין steak holder מרכזי קשור ישירות בפרויקט, בהכרח נתפס כחיובי וכתורם למימושו. בעלי עניין מרכזיים יכללו בד"כ את היזם, המשתמש או הלקוח הישיר של היזם וגורמים ישירים הקשורים לפרויקט כגון: מנהל הפרויקט, צוות הפרויקט, מבצע ראשי או קבלן ראשי.

יזם – הגדרה – מקור המימון לפרויקט אם באופן ישיר או באופן של אישור תקציב לפרויקט מטעם חברה יזמית או כבעל תפקיד בחברה. ישנה יזמות משותפת בהן מתחברים מספר גורמים ומממנים את הפרויקט הן באופן שווה או באופן לא שווה (ואז כוח ההחלטה בהתאם).

לקוח היזם – הגדרה – הינו הלקוח שמשלם ליזם בעבור תוצרי הפרויקט. לדוגמא: בעלי החנויות במרכז מסחרי. יש לשים לב שאין מדובר בלקוחות הסופיים אלא בגורמים שאמורים לייצג את הלקוח הסופי,

משתמש – הגדרה – הנו נציג החברה המפעיל או המשתמש הישיר בתוצרי הפרויקט, בד"כ מייצג את הלקוח הסופי. הרופאים או מנהלי המחלקות מייצגים את החולים אצלם במחלקה לצורך שיפוץ או בניית בית חולים, דוגמא נוספת: מפעילי המכונות או מנהלי המחלקות בייצור מייצגים את הלקוח הסופי של המפעל. מיקום נכון של המכונות יאפשר תוצרת איכותית יותר או תפוקה גבוהה יותר (ערך מוסף ללקוח הסופי).

בעלי עניין נוספים – הגדרה – כלל הגורמים המשפיעים על הפרויקט או מושפעים מהפרויקט או חשים שמושפעים מהפרויקט. בעלי עניין נוספים בענף הבינוי הנם רבים מאוד וישנו הכרח לניתוח הצרכים שלהם, אופי ההשפעה על הפרויקט ומידת מעורבותם. נמנה כאן מספר שיטות לניתוח בעלי עניין תוך הבנה שהגדרת הפרויקט תבוצע טוב יותר כאשר נבין את כלל בעלי העניין.

זיהוי בעלי עניין:

שלב הכרחי מיד עם גיבוש הצורך והלקוח בכדי לדעת מיהם המעורבים הנוספים ע"פ כלל הגדרותיהם. זיהוי הינה פעולה שמנהל הפרויקט נדרש לבצע בסיוע בעלי העניין המרכזיים. יש לתשאל הן את היזם, מבצע ראשי במידה וישנו, אדריכל אם גויס בשלב הזה. פעולת הזיהוי נדרשת לכסות את כלל בעלי העניין הנוספים שניתן לחשוב עליהם בשלב המוקדם של הפרויקט.

דוגמה לרשימת בעלי עניין נוספים בענף הבניה:

  • שכנים.
  • חברת חשמל.
  • חברת המים העירונית.
  • פיקוד העורף (הג"א)
  • כיבוי אש.
  • רשות מקומית על כל אגפיה השונים.
  • משרדי ממשלה קשורים.
  • תקשורת מקומית וארצית.
  • מתחרים בענף.

 

השאר תגובה